東辛農(nóng)場 朱明湘

 

    東辛農(nóng)場是江蘇農(nóng)墾一家國有企業(yè)，占地面積200平方公里，擁有總?cè)丝?萬人。近年來，隨著農(nóng)場經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展，職工為了改善住房條件，不斷向城鎮(zhèn)集中，形成了大量的“空心村”。因此，進(jìn)行村莊整合是農(nóng)場目前及今后一段時(shí)期的一項(xiàng)重要工作，利民利場。

    一、村莊整合的必要性

    1、村莊現(xiàn)狀。東辛農(nóng)場除場部中心鎮(zhèn)外，在農(nóng)業(yè)管理區(qū)擁有自然村莊近120個(gè),居民6500多戶，人口 2.1萬人,住宅約7100套，總占地面積約1.2萬畝,房屋總面積約7萬平方米。

    2、形成原因。村莊大部分是依水依田而居，自然形成村落，格局緊湊，交通不便。而新建的住宅大部分集中在場部中心鎮(zhèn)或者管理區(qū)的9個(gè)衛(wèi)星鎮(zhèn)，這就形成了巨大的反差，具體體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是新宅建設(shè)“沿路爬”，在自然村莊外延區(qū)，靠近農(nóng)場文化政治中心地段，交通便利、設(shè)施配套完善，便于職工生產(chǎn)生活，造成了“線性”擴(kuò)張。二是新宅建設(shè)“沿地爬”，集中規(guī)劃地段環(huán)境較好，寬敞明亮，造成“塊狀”擴(kuò)張，使得規(guī)劃區(qū)內(nèi)樓房林立，一些自然村莊破落不堪，大量的舊宅基地閑置，重新清理、利用難度加大。

    3、整合目的。一是著重解決四個(gè)問題，解決居民點(diǎn)用地總量偏大,人均占地超標(biāo)的問題；解決居民點(diǎn)內(nèi)部土地浪費(fèi)、閑置嚴(yán)重的問題；解決居民點(diǎn)數(shù)量多，布局分散，集約化程度低，內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)不合理的問題；解決農(nóng)村建房缺少科學(xué)總體規(guī)劃的問題。二是克服制約農(nóng)場發(fā)展的瓶頸，農(nóng)場建設(shè)用地往往受制于地方國土部門制約,通過整合，可以增加農(nóng)場的用地指標(biāo),解決發(fā)展?jié)摿Σ蛔愕奈C(jī)。農(nóng)場將用5到8年時(shí)間，改造整合自然村120個(gè),新建居民集中居住區(qū)9處,居民點(diǎn)整合按人均占地40平方米計(jì)算,全場整合到9個(gè)衛(wèi)星鎮(zhèn)可增加耕地及建設(shè)用地至少1萬多畝。三是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏，村莊整合可以實(shí)現(xiàn)土地復(fù)墾和集約化利用，提升經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。在獲得省政府的財(cái)政補(bǔ)貼、用地指標(biāo)轉(zhuǎn)換收益、土地使用權(quán)出讓收益的基礎(chǔ)上。減去開發(fā)成本、拆遷補(bǔ)償款及建設(shè)新小區(qū)所需成本，可獲得相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)效益。另外，通過村莊整合，一方面穩(wěn)妥地推進(jìn)職工住宅集中布局，可以節(jié)約農(nóng)場投資成本，減少農(nóng)場對(duì)分散村莊的道路、公共設(shè)施等投入；另一方面節(jié)約土地資源，增加可耕面積，滕出部分建設(shè)用地指標(biāo)，有利于集聚發(fā)展、集約利用，發(fā)展二三產(chǎn)企業(yè)。

    二、村莊整合的幾種模式

    1、“批新交舊、集中改造”模式。按照“批新交舊，一戶一宅”的原則管理宅基地，對(duì)符合條件的宅基地申請，農(nóng)場可與職工簽定《房屋拆遷安置協(xié)議書》、《批新交舊協(xié)議書》，新批宅基地限地點(diǎn)、限面積、限時(shí)間，不符合條件的和不簽定協(xié)議的不批新宅基地。對(duì)交還的舊宅基地，農(nóng)場集中進(jìn)行改造。從目前試點(diǎn)的山南管理區(qū)原機(jī)電站來看，效果看好。農(nóng)場給予原搬遷戶一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并充分利用原機(jī)電站占地空間大，交通便利、靠近管理區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢、交通優(yōu)勢，投資建設(shè)新的職工居住區(qū)，新居住區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，設(shè)施配套齊全，并以經(jīng)濟(jì)適用房的低價(jià)出售給搬遷職工，使職工在經(jīng)濟(jì)上不受損失。

    2、“合并村莊、存量改造”模式。對(duì)特殊村莊進(jìn)行合并改造,采用村莊內(nèi)部集中用地控制型整理。這種模式適用于離管理區(qū)、農(nóng)場中心鎮(zhèn)較近的自然村莊，根據(jù)劃定村界，實(shí)行紅線控制，并由管理區(qū)和相關(guān)部門按照一戶多宅和長期占而不用的舊宅基地按一定標(biāo)準(zhǔn)收回農(nóng)場，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一平整、統(tǒng)一建設(shè)。然后按照符合宅基地申請條件的急需程度和“一戶一宅”的原則，再以一定的標(biāo)準(zhǔn)出售給職工。海南管理區(qū)在村莊整合過程中，對(duì)49居民組的兩個(gè)村莊進(jìn)行合并，對(duì)自然村莊進(jìn)行搬遷，并在規(guī)劃區(qū)內(nèi)按照低于市場價(jià)格出售給搬遷職工樓房宅基地，此舉共清理出舊宅基地   20多畝。

    3、“搬村騰田、綜合改造”模式。農(nóng)場地處沿海，地勢普遍較低，一些自然村莊長期處于低洼地帶，村外鄰河，村民居住環(huán)境惡劣，夏季潮濕，生活不便。生活條件好的居民早就搬離，留下破舊的房屋，占而不用，加上居民組內(nèi)空閑地、廢棄地和廢坑塘較多，開發(fā)價(jià)值高。這部分村莊整合可以引入公司化運(yùn)作方式，比如農(nóng)場成立新農(nóng)村建設(shè)有限公司,因地制宜進(jìn)行綜合改造，滾動(dòng)開發(fā)。

    三、村莊整合的幾點(diǎn)啟示

    1、村莊整合的“關(guān)鍵點(diǎn)”在于強(qiáng)化規(guī)劃，必須突出規(guī)劃的預(yù)見性、實(shí)用性和合理性。早在幾年前，東辛農(nóng)場就請了上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院制定了東辛農(nóng)場集中居住村規(guī)劃，請深圳規(guī)劃設(shè)計(jì)院幫助制定了發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，請鹽城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院制定了東辛農(nóng)場城鎮(zhèn)總體規(guī)劃。今年,農(nóng)場又制定了村莊拆并、農(nóng)地掛鉤規(guī)劃，根據(jù)節(jié)約用地和農(nóng)田整理結(jié)合的原則，立足高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高層次，對(duì)未來三年的村莊整合進(jìn)行規(guī)劃。規(guī)劃包含了新區(qū)功能布局規(guī)劃、新區(qū)住宅建設(shè)規(guī)劃、道路交通建設(shè)規(guī)劃、排水管網(wǎng)建設(shè)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)與環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃、綠化規(guī)劃和公共設(shè)施規(guī)劃等七個(gè)方面，突出了預(yù)見性、實(shí)用性和合理性。規(guī)劃將在三年內(nèi)拆并9個(gè)管理區(qū)的27個(gè)自然村莊，同步規(guī)劃建設(shè)9個(gè)集中居住區(qū)。對(duì)靠近場部中心鎮(zhèn)的，著力融入中心鎮(zhèn)建設(shè);對(duì)遠(yuǎn)離場部中心鎮(zhèn)的，則根據(jù)管理區(qū)衛(wèi)星鎮(zhèn)的特點(diǎn)，興建集中居住區(qū)，建設(shè)統(tǒng)一樣式的經(jīng)濟(jì)適用房、搬遷職工安置房，新建的小區(qū)內(nèi)突出實(shí)用性，水、電、路、通訊等配套設(shè)施齊全。

    2、村莊整合的“切入點(diǎn)”在于樹立樣板，必須突出資源利用的最佳化、配套設(shè)施的齊全化和城鎮(zhèn)建設(shè)的集約化。在村莊整合過程中，東辛農(nóng)場嚴(yán)格落實(shí)基層管理區(qū)宅基地管理辦法，嚴(yán)把宅基審批關(guān)，嚴(yán)格控制村莊“紅線”不外延，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的集約化使用。今年農(nóng)場在遠(yuǎn)離場部中心鎮(zhèn)的山南管理區(qū)1居民組西區(qū)，對(duì)將要拆遷的5居民組和原機(jī)電舊址進(jìn)行“兩點(diǎn)聯(lián)建”，整合成一個(gè)新的集中居住區(qū)，形成“連體式”、“版塊式”的建設(shè)模式。新集中居住區(qū)按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一圖紙（樣式）、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一管理的原則，由農(nóng)場規(guī)劃辦公室出臺(tái)集中小區(qū)現(xiàn)狀圖、規(guī)劃平面圖、道路骨架圖、管網(wǎng)布置圖、戶型圖、統(tǒng)一建設(shè)管理說明書的“五圖一書”，由農(nóng)場投資300多萬元興建集中區(qū)樣板房15120平方米，并對(duì)小區(qū)內(nèi)的水、電、路、通訊等公共設(shè)施一步到位，提升了集中居住區(qū)的層次。為了合理利用土地，實(shí)現(xiàn)土地集約化管理，農(nóng)場規(guī)定場內(nèi)任何拆遷的職工一戶只能擁有一份宅基地。凡是在拆遷區(qū)有房屋的長期居住居民，在經(jīng)過管理區(qū)核定身份后，采用舊房拆遷，可以優(yōu)先在集中區(qū)購買安置房或統(tǒng)一按照標(biāo)準(zhǔn)劃給新建宅基地，新建樓房占地面積不超過140平方米，平房占地面積不超過80平方米。另外，為了配合村莊整合工作的開展，農(nóng)場還加強(qiáng)了場部中心鎮(zhèn)建設(shè)，積極實(shí)施擴(kuò)容增靚工程，集中興建住宅小區(qū)，方便拆遷職工購買。目前，農(nóng)場采取合資的方式在場部中心鎮(zhèn)開發(fā)了東洋房地產(chǎn)，該項(xiàng)目一期工程“金色家園”占地53.4畝，計(jì)劃投資5000萬元，建設(shè)商住小區(qū)53844平方米，均以低于周邊市場價(jià)格供應(yīng)場內(nèi)職工。

    3、村莊整合的“著力點(diǎn)”在于思想工作，必須突出重引導(dǎo)、重感情和重民利。村莊整合既要依政策行事，按政策辦事，更要以理服人，以情感人。不是簡單的下個(gè)命令，更不能依靠簡單粗暴的壓逼。東辛農(nóng)場在村莊整合過程中,始終耐心細(xì)致地做好群眾的思想工作，把道理說明白，把政策解釋透，做到帶著感情去做拆遷群眾的工作。感情產(chǎn)生動(dòng)力，針對(duì)特殊的困難群體，實(shí)行上門服務(wù)，幫助聯(lián)系周轉(zhuǎn)房、組織義務(wù)搬家等，貼近了與被拆遷群眾的感情。實(shí)踐證明，只要做好思想工作，老百姓就會(huì)給予更多的理解與支持，沒有辦法就可以想出辦法，沒有條件就可以創(chuàng)造條件。村莊整合不僅要注重引導(dǎo)，算民心賬；注重感情投入，算穩(wěn)定賬；還要注重民利，算經(jīng)濟(jì)賬。在拆遷過程中，東辛農(nóng)場突出強(qiáng)調(diào)三點(diǎn)：一是經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)轿?。村莊整合工作涉及被拆遷群眾的直接利益，也是被拆遷群眾最關(guān)心、最實(shí)際、最容易引發(fā)各種矛盾的焦點(diǎn)問題。給被拆遷群眾以合理補(bǔ)償并保證落實(shí)到位，用最大的誠意鼓勵(lì)群眾拆遷，才能得到理解和支持。據(jù)統(tǒng)計(jì)，農(nóng)場目前用于村莊整合的拆遷補(bǔ)償款達(dá)240萬元，102戶已經(jīng)領(lǐng)取了拆遷款。二是“先安置后拆遷”。事實(shí)證明，先建安置房或幫助拆遷職工聯(lián)系到住房，讓拆遷戶先有個(gè)“家”的做法，是破解拆遷難題、實(shí)現(xiàn)和諧拆遷安置目標(biāo)的有效“法寶”。海北管理區(qū)對(duì)需要整合的18居民組23戶職工進(jìn)行先安置，共提供700多平方米的臨時(shí)安置房，使該居民組得以順利拆遷，直接整理出耕地89畝。三是最大限度讓利職工。在村莊整合過程中，東辛農(nóng)場把拆遷和安置工作作為連成一體的系統(tǒng)工程統(tǒng)籌安排。農(nóng)場規(guī)定,對(duì)在村莊整合過程中不需要安置的職工，除了發(fā)放補(bǔ)償款外，每戶再獎(jiǎng)勵(lì)8000元。對(duì)需要安置的職工，集中安置在新建小區(qū)內(nèi)，每戶除了獎(jiǎng)勵(lì)5000元外，每平方米安置房僅按照675元的成本價(jià)格出售，最大限度地保障了拆遷戶的利益不減少。